Um parasita vive à custa de um hospedeiro. Alimenta-se do que o hospedeiro possui, com contribuição líquida negativa, não pode ser removido e fere o hospedeiro quando este resiste. Esta página testa essa definição contra dois documentos e um histórico de conduta. Os documentos são o contrato de administração e as condições de serviço que a Next me enviou em 28 de janeiro de 2026, cujas assinaturas foram exigidas sob coação e que eu recusei. A conduta é o lado da Next em cada troca que tivemos. A medida, do início ao fim, é a Lei sobre Associações de Proprietários de Apartamentos: o que os proprietários de um edifício têm por lei, e o que esses documentos lhes tirariam.

Duas coisas antes, para que nenhum leitor precise dizê-las por mim. A taxa de serviço é modesta: US$ 1 por metro quadrado ao mês, cerca de US$ 101 pelos meus dois apartamentos. E os serviços listados são reais: luz, limpeza, bombas d'água, um administrador, câmeras, elevadores. Os proprietários precisam disso e pagariam por isso sob qualquer gestão. O parasitismo não está no preço dos serviços. Está em tudo o que os documentos prendem a ele.

O contrato de administração

O contrato de administração entrega meus apartamentos à Next para alugar, por cinco anos, renováveis. Eis o que a Next toma.

Quarenta por cento, de um número que a Next fixa. Pela cláusula 4.3, a Next fica com 40% da receita de aluguel após o IVA e as "deduções previstas no contrato". Os 60% do proprietário pagam então todo o resto: o imposto de renda (4.3); eletricidade, água, internet e limpeza, "inclusive durante o período de locação do "Apartamento"" (4.4); a comissão bancária, se a conta dele for no exterior (4.6); os reparos após cada hóspede (6.2); uma reforma geral após cinco a sete anos, se necessário (6.3); e as taxas das áreas comuns, descontadas na fonte (4.8). Os 40% da Next não carregam nenhum custo nomeado no contrato. O período e as condições de locação, assim como o preço, "são determinados unilateralmente pela "Empresa Administradora"" (4.1, 4.2), e o contrato "não contém cláusulas sobre a concessão de renda mensal garantida ao "Proprietário"" (5.6). Alugue o apartamento barato o bastante e os 60% do proprietário, depois das contas do hóspede e da limpeza, ficam abaixo de zero. Não há piso para o proprietário e não há risco para a Next.

Os extras do hóspede. Uma vez o hóspede no meu apartamento, "qualquer serviço adicional recebido no complexo pelo hóspede" é receita "que pertence somente à "Empresa Administradora"" (5.7). Ponha isso ao lado da 4.4: o custo da limpeza após o hóspede sai dos meus 60%; a taxa de limpeza cobrada do hóspede, se a Next a cobra como tal, como esses anúncios costumam fazer, é da Next. Eu pago o custo. A Next fica com a taxa.

A Next escolhe os hóspedes; eu pago pelos danos. A cláusula 6.2 diz que "a "Empresa Administradora" é responsável por todo e qualquer dano causado ao "Apartamento" em decorrência de sua locação a terceiros", e na mesma frase que o custeio "cabe ao "Proprietário", com base na fatura emitida pelo "administrador do hotel"", deduzida da renda do proprietário. A Next seleciona o hóspede, a Next decide o que reparar, a Next escolhe quem repara e a que preço, a Next emite a fatura e a Next a deduz. A concordância do proprietário nessa cláusula recai sobre a execução das obras, não sobre seu custo. A única cláusula do contrato em que uma avaliação independente mais importaria é a única sem ela (a 6.3, sobre a reforma geral, ao menos diz que as partes "deverão acordar um orçamento justo"). A cláusula 6.1 completa o quadro: a Next "tem o direito de segurar o "Apartamento"", às suas próprias custas. Direito, não obrigação; contra nenhum risco nomeado; para nenhum beneficiário nomeado. Não é uma proteção do proprietário. É uma opção que a Next detém, numa apólice que a Next escolhe, pagando a quem a Next escolher.

Hóspede na própria casa. O apartamento é entregue à Next "com direito de uso durante todo o período contratual", e a Next "detém o poder exclusivo" de alugá-lo (5.1). Se eu quiser ficar nele, aviso por escrito com uma semana de antecedência na baixa temporada e um mês na alta (3.2). Se já estiver reservado, a Next, "havendo possibilidade", me coloca "em um "Apartamento" livre de tipo semelhante" e deduz da minha renda o que meu próprio apartamento rende enquanto isso (3.3). Não posso suspender o arranjo enquanto houver uma reserva (3.4, 3.5).

Sem saída, para mim ou para quem comprar de mim. O contrato dura cinco anos e se renova por mais cinco, salvo rescisão (8.2, 8.3); após a renovação, a Next pode mudar a divisão "conforme a situação existente no mercado" (8.3). A rescisão antecipada se dá "por acordo mútuo das partes ou por iniciativa da "Empresa Administradora"", com aviso de 30 dias (8.4). A Next pode me descartar quando quiser. Eu nunca posso sair. A Next pode passar o contrato inteiro a "outro terceiro — outra empresa administradora", com o consentimento que "considera-se dado" pela minha assinatura (5.9). E quando eu vender, devo "dar a conhecer ao comprador todos os direitos e obrigações previstos no presente contrato" (5.8). Um comprador que leia os papéis está comprando cinco anos autorrenováveis que não pode encerrar. Isso é um desconto sobre cada unidade do edifício, em favor de ninguém além da Next.

O que o proprietário recebe. Sessenta por cento de um número que a Next fixa, menos os custos acima; um lugar no Booking e no Airbnb (4.7); inclusão na publicidade da Next, o que "está incluído no preço" (5.5); acerto mensal (4.5); um portal na web (5.10). Essa é a lista completa.

As condições de serviço

As condições de serviço são o contrato sobre a propriedade comum: o saguão, o pátio, os elevadores, as bombas, as câmeras. Essa propriedade pertence aos proprietários em comum, por lei. Eis o que a Next toma.

Nossa propriedade, receita da Next. Sem "consentimento prévio e/ou posterior do "Proprietário do Apartamento"", a Next pode ceder "partes individualizadas dos bens comuns" a terceiros "a título oneroso" (3.2(c)), deixar terceiros colocarem suas coisas ali "com o objetivo de exercer atividade econômica" (3.2(d)), fazer publicidade nela (3.2(b)), vender serviços com ela (3.2(e), 3.2(f)) e usá-la "para todas as demais atividades econômicas" (3.2(g)), tudo isso "com o objetivo de obter receita adicional" (2.6). Nem uma frase credita qualquer parte dessa receita aos proprietários de quem a propriedade é. A Next monetiza a propriedade do hospedeiro por conta própria, enquanto cobra do hospedeiro por mantê-la. A Lei exige decisão unânime dos proprietários antes que o uso de várias partes da propriedade comum seja entregue a quem quer que seja (artigo 6(5)). Essa cláusula substitui a decisão por uma assinatura.

Regras, sanções e taxas à vontade. A Next aprova as regras do edifício e as sanções por infringi-las "unilateralmente" (1.6), e pode mover a taxa para cima ou para baixo pela metade (2.7). O proprietário não pode mudar o desenho da própria porta de entrada (3.3).

Três mil dólares contra dez lari. Um atraso no pagamento custa ao proprietário 0,1% ao dia, 36,5% ao ano (5.1(a)). Notificar a Next de uma rescisão unilateral custa US$ 3.000, "independentemente de a "Empresa Administradora" concordar ou não com a rescisão das condições" (5.1(c)), embora a 6.3 negue ao proprietário qualquer rescisão unilateral para começar: a multa é por pedir. A própria penalidade da Next, por "violação do uso previsto da propriedade", é de 10 lari por dia (5.3).

O elevador, a recepção, o guarda, os serviços. Até o pagamento das "dívidas vencidas/multas contratuais", o proprietário perde "o uso do elevador existente no edifício residencial, o serviço do administrador que trabalha no edifício residencial e o serviço de segurança", e "é obrigado a suportar o possível desconforto" (5.2). Numa violação que a Next considere "grave", a Next pode "desligar os sistemas de infraestrutura e de serviços vinculados ao "Apartamento"" (5.8). A Next vem aplicando a 5.2 a mim desde 1º de julho de 2026, sem a minha assinatura.

Para sempre, para o proprietário; trinta dias, para a Next. O acordo "vigora por prazo indeterminado" (6.1). O proprietário não tem "direito de rescisão unilateral das condições" (6.3); a Next pode rescindir com aviso de 30 dias (6.4). Numa venda, tudo passa "a cada novo adquirente, sem alterações" (9.4), e uma nova via é assinada com ele (9.5).

Três detalhes. O contrato é com a Next White, a vendedora; o dinheiro vai para a conta da Next Hospitality (2.3). A taxa pode ser paga com a renda do proprietário pelo contrato de administração somente "caso a "Vendedora" seja parte de ambos os contratos mencionados" (2.4): os dois documentos foram redigidos como um par, e por isso chegaram como um par. E a lista de serviços inclui "exploração de elevador operado por cartão ou outro sistema" (3.1(g)), num documento falsamente datado de 1º de agosto de 2025, dois meses antes de a Next anunciar os chips aos proprietários. O instrumento de coerção foi um "serviço" desde o início.

O que o proprietário recebe. Os sete serviços da cláusula 3.1 por US$ 1 o metro quadrado; um aviso mensal do que a Next diz que ele deve (2.5); uma justificativa por escrito das mudanças de taxa (2.7); e os tribunais (7.2). Nenhuma prestação de contas das despesas. Nenhum voto sobre as regras. Nenhuma parte da receita da própria propriedade. Nenhuma saída.

Serviços não prestados

A cláusula 3.1 obriga a Next a prestar os sete serviços "às suas próprias custas". Os proprietários da Next White relatam o que recebem: sujeira na entrada por uma semana; um carro danificado no estacionamento enquanto o serviço de segurança nada fazia; um corte de energia anunciado dez minutos depois de começar; encomendas recusadas na recepção; e um gerente que diz que não existe cronograma de limpeza em nenhum edifício da Next.

Contra isso, o contrato dá ao proprietário: uma penalidade de 10 lari por dia, numa cláusula (5.3) cuja redação não cobre claramente um serviço não prestado de todo; nenhum direito de reter a taxa; nenhum direito de rescindir (6.3); e a 9.2, pela qual um direito concedido a uma parte "não gera qualquer obrigação da outra parte", salvo disposição expressa do contrato. O proprietário cujo carro foi danificado paga pelo serviço de segurança que assistiu a isso acontecer, continua pagando e não pode sair. Seu próprio atraso lhe custaria 0,1% ao dia e o elevador. Dez lari por dia de um lado; o elevador do outro.

A diferença

Cada cláusula acima tem um correspondente na Lei sobre Associações de Proprietários de Apartamentos. Essa diferença é o parasitismo: não os serviços, que os proprietários proveriam para si mesmos, mas o que a Next colocou entre os proprietários e seu próprio edifício.

A coluna da direita é aquilo para que a Next precisava da minha assinatura. A da esquerda é o que os proprietários deste edifício têm sem assinar nada.

O mesmo comportamento, fora do papel

Nada nos documentos é acidente de redação. É como a Next negocia. Toda vez que dei, a Next guardou; toda vez que perguntei, a Next não respondeu às minhas perguntas.

• Em 27 de janeiro de 2026, a Next pediu meu número de passaporte, e-mail e telefone; enviei-os na mesma noite. No dia seguinte voltaram a mim dentro de dois contratos falsificados.
• Em 28 de janeiro, propus um acordo simples listando os serviços a US$ 100 por mês, mais US$ 600 dos US$ 608 que a Next reclamava, sem poderes unilaterais e sem transferência de direitos sobre meus apartamentos. Sem resposta.
• Em 4 de fevereiro, ofereci compensar a Next, retroativamente se preciso, e pedi que dissesse o que considerava devido. O recebimento foi confirmado em 6 de fevereiro, com o compromisso por escrito de responder. Nenhuma resposta, até hoje.
• Em março, paguei GEL 2.170, sem contrato e sem que jamais me fosse fornecida uma prestação de contas das despesas comuns. Aceito e guardado.
• Em 1º de julho, ofereci receber os chips contra um simples recibo. Recusado. Pedi que a renúncia fosse retirada de um formulário que, segundo a própria Next, não renuncia a nada. Negado.
• Em 4 de julho, solicitei cinco documentos com prazo de trinta dias. Três dos cinco foram recusados ou ignorados.
• Em 17 de agosto, o diretor pediu os pormenores do incidente de saúde na recepção; eu os forneci no dia seguinte e perguntei se um representante com minha autorização por escrito receberia os chips. Nenhum dos dois foi respondido.

A Next afirma direitos contra mim, a uma quantia, a uma assinatura, ao uso da minha propriedade, sem cumprir nenhum dos deveres que a Lei impõe a quem administra um edifício: nenhuma prestação de contas das despesas, nenhuma ata, nenhum registro de decisão alguma, e nenhuma resposta a um pedido por escrito da disposição legal que invocou. Toma o que pode e não responde nada. Isso são os documentos, em conduta.

Há mais uma coisa que cada taxa faz pela Next. O complexo tem o status de empresa turística, e as taxas que a Next cobra dos proprietários contam para o faturamento que ela precisa mostrar ao Serviço de Receitas para manter sua isenção de IVA. Cada proprietário que paga ajuda a Next a manter seu benefício fiscal; cada um que não paga é um passo para longe dele. Isso é um motivo, não uma regulação.

O que eu quero

Gostaria que a Next deixasse o edifício e deixasse os proprietários administrá-lo, prestar contas uns aos outros, fixar suas próprias taxas e contratar quem escolherem, que é o que a Lei já prevê. Tudo nesta página é a distância entre isso e o que a Next pôs à minha frente para assinar.