Contrato de Administração de Edifício Residencial

Batumi 13.11.2024

De um lado, a Next White LLC (n.º de identificação: 445539855), na pessoa do seu Diretor, Koba Devadze (número pessoal: 61001063803), doravante denominada "Vendedora"/"Empresa Administradora", e, de outro lado, LUIS FERNANDO SCHULTZ XAVIER DA SILVEIRA (número do passaporte: YE528452, data de nascimento: 02/12/1988), doravante denominado "Comprador"/"Proprietário do Apartamento", agindo com base nas leis da Geórgia, celebram o presente contrato nos seguintes termos:

1. Definição de termos

1.1. "Edifício Residencial": edifício de vários andares e de uso múltiplo situado em: Batumi, Rua Mamuladze n.º 27, sobre um terreno de destinação não agrícola de 1.705,00 m², complexo residencial multifuncional (código cadastral: 05.32.12.050).

1.2. "Empresa Administradora" — NEXT White LLC, que, para os fins do presente contrato, realiza a utilização dos apartamentos do complexo "NEXT WHITE" como apartamentos, administra a infraestrutura do edifício residencial e administra o serviço permanente relacionado à manutenção e conservação da infraestrutura e das áreas comuns do edifício residencial.

1.3. "Apartamento" — a área do edifício residencial registrada em propriedade privada do proprietário, destinada à acomodação de pessoas, de curta e de longa duração (incluindo descanso, recuperação, viagem de negócios).

2. Objeto do contrato

2.1. O presente contrato refere-se à entrega do apartamento no edifício residencial, pelo proprietário, à "empresa administradora" de imóveis com direito de uso, à inclusão do edifício residencial na rede de reservas e à entrega a terceiros com direito de uso, para a obtenção de certo lucro. A execução terá início de acordo com o contrato de compra e venda do imóvel ("Apartamento") celebrado entre as partes. Isso ocorrerá a partir do momento da conclusão efetiva da construção, e o comprador será notificado por escrito, por e-mail.

2.2. Os dados de registro do "Apartamento" são os seguintes:

• Endereço: Batumi, Rua Mamuladze n.º 27
• Área do "Apartamento": 101,48 m²
• Andar/número do "Apartamento": 16_11/12
• Código cadastral do "Apartamento": 05.32.12.050.01.16.011 / 05.32.12.050.01.16.012

3. Regras e prazos de cessão do "Apartamento" com direito de uso

3.1. As partes acordam que apoiarão uma à outra no processo de cessão do apartamento com direito de uso pela "Empresa Administradora" durante o período de administração e, consequentemente, na obtenção de benefício econômico, bem como, por outro lado, na acomodação do proprietário no apartamento em diferentes períodos.

3.2. Caso o proprietário decida acomodar-se pessoalmente no apartamento, ele é obrigado a enviar à "empresa administradora" a notificação por escrito (ou eletrônica) com uma semana de antecedência na baixa temporada e com um mês de antecedência na alta temporada. A notificação deve indicar as datas de início e término do uso do "apartamento" pelo proprietário, para que a empresa administradora não aceite a reserva. O proprietário tem o direito de prorrogar os dias de uso do apartamento mediante informação prévia à empresa, caso a reserva não tenha sido aceita pelo edifício residencial para esse período.

3.3. Caso já tenha sido aceita uma reserva do "Apartamento" para o período solicitado pelo "Proprietário", a "Empresa Administradora", havendo possibilidade, acomodará o "Proprietário" em um "Apartamento" livre de tipo semelhante; nesse caso, a "Empresa Administradora" deduzirá a renda a receber da cessão de uso a terceiros, no mesmo período, do "Apartamento" de propriedade do "Proprietário".

3.4. O pedido do "Proprietário" de suspensão temporária do uso do objeto de administração pela empresa administradora conforme o presente contrato não será atendido se, no momento do recebimento da notificação, o objeto de administração já tiver sido cedido pela empresa administradora para uso conforme o presente contrato e/ou estiver reservado para uso conforme o presente contrato.

3.5. No caso previsto na cláusula 3.4 do contrato, o pedido do "Proprietário" será atendido no segundo dia após o término do uso do objeto de administração ou no segundo dia após o vencimento da respectiva reserva.

4. Liquidação financeira

4.1. O período e as condições de locação do "Apartamento" são determinados unilateralmente pela "Empresa Administradora", levando em conta os parâmetros do mercado turístico de Batumi para o período específico, a demanda, as condições de concorrência e outros fatores relacionados.

4.2. O preço de locação do "Apartamento" é fixado pela "Empresa Administradora" e está sujeito a alterações conforme o ano, a estação e a ocupação, levando em conta os parâmetros do mercado turístico de Batumi para o período específico, a demanda, as condições de concorrência e outros fatores relacionados.

4.3. Em contrapartida à cessão onerosa do direito de uso do "Apartamento" a terceiros, o "Proprietário" recebe, da renda total obtida com a locação do "Apartamento", após o pagamento do imposto sobre valor agregado (IVA) e consideradas as deduções previstas no contrato, 60% do valor restante. Os impostos sobre a renda são suportados pelo proprietário. O valor remanescente fica retido pela "Empresa Administradora" como sua remuneração pelos serviços de administração previstos no presente "Contrato". O imposto de renda é pago pelo "Proprietário"; a "Empresa Administradora" o reterá conforme a legislação e o transferirá ao orçamento em nome do "Proprietário".

4.4. As "Partes" acordam que os encargos de serviços públicos do "Apartamento", que incluem, mas não se limitam a, despesas de eletricidade, água, internet e limpeza, serão pagos com a parte devida ao "Proprietário", inclusive durante o período de locação do "Apartamento".

4.5. O pagamento do valor previsto na cláusula 4.3 do presente contrato será efetuado até o último dia de cada mês.

4.6. A liquidação entre as partes será realizada por meio de pagamento sem numerário, na conta bancária pertencente ao "Proprietário". Os dados da conta bancária serão enviados pelo "Proprietário" ao e-mail da "Empresa Administradora"; os dados da conta bancária poderão ser anexados ao contrato na forma de anexo. Caso o "Proprietário" apresente o número de uma conta de banco registrado fora das fronteiras da Geórgia, a comissão de serviço da transação na conta será paga com o valor a ser reembolsado ao "Proprietário".

4.7. A "Empresa Administradora" tem o direito de colocar o "Apartamento" nos canais de distribuição locais e globais (BOOKING.COM, TRIPADVISOR.com, AIRBNB.COM etc.).

4.8. As questões de manutenção e conservação da propriedade comum e da infraestrutura do "Edifício Residencial" são reguladas pelo anexo n.º 1 do contrato de compra e venda celebrado entre a vendedora e o proprietário do apartamento (condições de serviço das áreas comuns). O pagamento das despesas de manutenção e conservação da propriedade comum e da infraestrutura do edifício residencial será efetuado pelo "Proprietário". A "Empresa Administradora" tem o direito de deduzir o referido valor da remuneração devida ao proprietário do apartamento nos termos do "contrato de administração".

5. Condições de cooperação mútua

5.1. Considerando que, pelo presente contrato, o "Apartamento" é entregue à "Empresa Administradora" com direito de uso durante todo o período contratual, as partes acordam que a "Empresa Administradora" detém o poder exclusivo de ceder o "Apartamento" em uso temporário a terceiros com o objetivo de obtenção de renda.

5.2. As partes acordam que não é permitida a acomodação do "Proprietário" ou de hóspede no "Apartamento" sem check-in e check-out.

5.3. O número de hóspedes acomodados no "Apartamento" não deve exceder:

Apartamento de 1 quarto: 2 pessoas

Apartamento de 2 quartos: 4 pessoas

Apartamento de 3 quartos: 6 pessoas

Observação: essas limitações não se aplicam a crianças menores de 12 anos.

5.4. Ao "Apartamento" serão aplicados todos os serviços que o edifício residencial oferecer aos clientes com o objetivo de garantir um descanso confortável.

5.5. O edifício residencial incluirá o "Apartamento" em todas as ações publicitárias do "Edifício Residencial", nas relações públicas e na promoção do "Edifício Residencial"; isso está incluído no preço previsto no presente contrato.

5.6. O benefício previsto no presente contrato será calculado pela conversão percentual, acordada entre as partes, da renda obtida com a cessão do "Apartamento" em uso temporário; portanto, ele não contém cláusulas sobre a concessão de renda mensal garantida ao "Proprietário".

5.7. Após a acomodação do hóspede no "Apartamento", qualquer serviço adicional recebido no complexo pelo hóspede constitui renda que pertence somente à "Empresa Administradora" e não está sujeito a distribuição entre as partes.

5.8. O "Proprietário" é obrigado a notificar previamente a "Empresa Administradora" sobre a alienação do "Apartamento", bem como a dar a conhecer ao comprador todos os direitos e obrigações previstos no presente contrato. Ao novo "Proprietário" transferem-se todos os direitos e obrigações que o "Proprietário" possuía em relação ao "Apartamento".

5.9. A "Empresa Administradora" tem o direito de transferir, total ou parcialmente, os seus direitos e obrigações previstos no presente contrato, no que se refere à administração do "Apartamento", a outro terceiro — outra empresa administradora —, à qual passarão integralmente os direitos e obrigações da "Empresa Administradora" previstos no presente contrato ("transferência de direitos e obrigações"). A transferência de direitos e obrigações não requer nenhum consentimento expresso do "Proprietário" e, com a assinatura do presente contrato, tal consentimento considera-se dado.

5.10. A partir do momento do início efetivo da administração, será aberto para o "Proprietário" um gabinete individual no site https://myportal.nextgroup.ge/. O gabinete exibirá informações sobre as reservas atuais e futuras do "Apartamento", a quantidade de dias em que o "Apartamento" esteve alugado, os valores pagos e a análise financeira.

6. Seguro, reparos correntes e reforma geral

6.1. A "Empresa Administradora" tem o direito de segurar o "Apartamento"; o custo do seguro será coberto pela "Empresa Administradora".

6.2. A "Empresa Administradora", de acordo com o "Proprietário", realizará periodicamente os trabalhos de reparo corrente do "Apartamento" (o que significa os trabalhos de renovação decorrentes do desgaste natural resultante do uso do "Apartamento"; para dissipar quaisquer dúvidas, as partes acordam que a "Empresa Administradora" é responsável por todo e qualquer dano causado ao "Apartamento" em decorrência de sua locação a terceiros, e tais danos não estão incluídos nos trabalhos de reparo corrente), cujo custeio cabe ao "Proprietário", com base na fatura emitida pelo "administrador do hotel". A "Empresa Administradora" tem o direito de deduzir o referido valor da renda obtida com a locação do "Apartamento".

6.3. O "Proprietário" é obrigado a realizar, se necessário, decorridos 5 a 7 anos, a reforma geral/renovação do "Apartamento". Caso o "Proprietário" não tenha possibilidade de realizar os trabalhos de reforma no "Apartamento", esses trabalhos poderão ser realizados pela "Empresa Administradora" e, nesse caso, os custos correspondentes serão deduzidos dos valores devidos ao "Proprietário". Em qualquer caso, as partes deverão acordar um orçamento justo dos trabalhos de reforma, levando em conta os padrões.

7. Notificações, comunicação, informação

7.1. As notificações oficiais entre as partes serão realizadas por escrito, por telefone, por e-mail ou por outros meios de comunicação acordados entre as partes. A notificação entra em vigor a partir do momento do seu envio. Qualquer notificação enviada a uma parte deve estar em georgiano, inglês ou russo. A notificação enviada por escrito considera-se recebida também nos casos em que for devolvida ao remetente pela inexistência do destinatário no endereço indicado, em que o destinatário recusar o recebimento da notificação ou se esquivar de recebê-la.

8. Prazo de vigência do contrato e legislação reguladora

8.1. O presente contrato é regido pela legislação vigente da Geórgia e interpreta-se como relação de arrendamento. As partes resolverão as controvérsias por meio dos tribunais da Geórgia.

8.2. O contrato entra em vigor no dia de sua assinatura e vigora pelo prazo de 5 anos.

8.3. Caso as partes não façam declaração de rescisão do contrato, ele será prorrogado nas mesmas condições e pelo mesmo prazo. Após a prorrogação do prazo do contrato, a "Empresa Administradora" tem o direito de exigir a introdução de alterações nas regras de recálculo, entre as partes, das rendas obtidas com a locação do "Apartamento", conforme a situação existente no mercado.

8.4. A rescisão antecipada do contrato poderá ocorrer por acordo mútuo das partes ou por iniciativa da "Empresa Administradora", mediante notificação escrita enviada à parte com 30 dias de antecedência.

8.5. A nulidade ou a contrariedade à lei de qualquer parte ou disposição do presente "Contrato" não afetará a legalidade ou a validade nem das disposições individuais do "Contrato", nem do "Contrato" como um todo. Além disso, com o objetivo de assegurar a continuidade do "Contrato", as "Partes" manifestam sua concordância em tomar todas as medidas para acordar a substituição da disposição nula por uma válida.

8.6. As "Partes" ficam isentas do cumprimento das obrigações assumidas na existência de situação de força maior, nas mesmas condições e regras previstas no contrato de compra e venda do imóvel ("Apartamento") celebrado entre as "Partes".

8.7. O contrato foi lavrado em georgiano e inglês, em duas (2) vias de igual força jurídica, das quais uma via será entregue a cada parte.

9. Assinaturas das partes contratantes

Vendedora/Empresa Administradora

Next White LLC

N.º de identificação: 445539855

Tel.: +995 514 111 111

E-mail: White@nexthotels.ge

Diretor — Koba Devadze

Comprador/Proprietário

ლუის ფერნანდო სჩულტზ ხავიერ და სილვეირა / LUIS FERNANDO SCHULTZ XAVIER DA SILVEIRA

Tel./celular: +995 597 04 90 28

E-mail: lfsxs@mailbox.org