პარაზიტი მასპინძლის ხარჯზე ცხოვრობს. ის იკვებება იმით, რაც მასპინძელს ეკუთვნის, უარყოფითი წმინდა წვლილით, მისი მოშორება შეუძლებელია, და ის მასპინძელს აზიანებს, როცა ის წინააღმდეგობას უწევს. ეს გვერდი ამ განმარტებას ამოწმებს ორ დოკუმენტსა და ქცევის ისტორიაზე. დოკუმენტებია მართვის ხელშეკრულება და მომსახურების პირობები, რომლებიც Next-მა 2026 წლის 28 იანვარს გამომიგზავნა, რომელთა ხელმოწერასაც იძულებით მოითხოვდნენ და რომელთა ხელმოწერაზეც უარი ვთქვი. ქცევა არის Next-ის მხარე ჩვენს ყოველ ურთიერთობაში. საზომი ყველგან არის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ კანონი: რა აქვთ შენობის მესაკუთრეებს კანონით და რას წაართმევდა მათ ეს დოკუმენტები.

ჯერ ორი რამ, რომ არცერთ მკითხველს არ მოუწიოს ამის თქმა ჩემ მაგივრად. მომსახურების საფასური ზომიერია: 1 აშშ დოლარი კვადრატულ მეტრზე თვეში, დაახლოებით 101 დოლარი ჩემი ორი ბინისთვის. და ჩამოთვლილი მომსახურებები რეალურია: განათება, დასუფთავება, წყლის ტუმბოები, ადმინისტრატორი, კამერები, ლიფტები. მესაკუთრეებს ეს სჭირდებათ და ნებისმიერი მართვის ქვეშ გადაიხდიდნენ. პარაზიტიზმი მომსახურების ფასში არ არის. ის არის ყველაფერში, რასაც დოკუმენტები მას ამაგრებენ.

მართვის ხელშეკრულება

მართვის ხელშეკრულება ჩემს ბინებს Next-ს გადასცემს გასაქირავებლად, ხუთი წლით, განახლებადად. აი, რას იღებს Next.

ორმოცი პროცენტი — თანხიდან, რომელსაც Next ადგენს. 4.3 პუნქტით Next იტოვებს საიჯარო შემოსავლის 40%-ს დღგ-ისა და „ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გამოქვითვების“ შემდეგ. მესაკუთრის 60% შემდეგ ფარავს ყველაფერ დანარჩენს: საშემოსავლო გადასახადს (4.3); ელექტროენერგიას, წყალს, ინტერნეტსა და დასუფთავებას, „გაქირავების პერიოდშიც“ (4.4); საბანკო საკომისიოს, თუ მისი ანგარიში საზღვარგარეთაა (4.6); შეკეთებას ყოველი სტუმრის შემდეგ (6.2); კაპიტალურ რემონტს ხუთი-შვიდი წლის შემდეგ, საჭიროების შემთხვევაში (6.3); და საერთო ფართის საფასურს, რომელიც წყაროსთანვე იქვითება (4.8). Next-ის 40%-ს ხელშეკრულებაში დასახელებული არცერთი ხარჯი არ აწევს. გაქირავების პერიოდსა და პირობებს, ისევე როგორც ფასს, „ადგენს ,,მმართველი კომპანია“ ერთპიროვნულად“ (4.1, 4.2), ხელშეკრულება კი „არ შეიცავს დათქმებს „მესაკუთრისათვის“ ყოველთვიურად გარანტირებული შემოსავლის მიცემის შესახებ“ (5.6). გააქირავეთ ბინა საკმარისად იაფად და მესაკუთრის 60%, სტუმრის კომუნალურისა და დასუფთავების გამოკლებით, ნულზე ნაკლები გამოვა. მესაკუთრისთვის ქვედა ზღვარი არ არსებობს, Next-ისთვის — რისკი.

სტუმრის დამატებითი მომსახურებები. როგორც კი სტუმარი ჩემს ბინაშია, „მის მიერ კომპლექსში მიღებული ნებისმიერი დამატებითი სერვისი წარმოადგენს ,,მმართველი კომპანიის“ კუთვნილ შემოსავალს“ (5.7). დადეთ ეს 4.4-ის გვერდით: სტუმრის შემდეგ დასუფთავების ხარჯი ჩემი 60%-დან გადის; დასუფთავების საფასური, რომელსაც სტუმარს ახდევინებენ, თუ Next მას ასეთად ახდევინებს, როგორც ასეთ განცხადებებში ჩვეულებრივ ხდება, Next-ისაა. ხარჯს მე ვიხდი. საფასურს Next იტოვებს.

სტუმრებს Next ირჩევს; ზიანს მე ვიხდი. 6.2 პუნქტი ამბობს, რომ „,,აპარტამენტის“ მესამე პირებზე გაქირავების შედეგად დამდგარ ნებისმიერი სახის ზიანზე პასუხსიმგებელია ,,მმართველი კომპანია““, და იმავე წინადადებაში — რომ ანაზღაურების „ვალდებულებაც აქვს „მესაკუთრეს“ „სამსტუმროს მმართველის“ მიერ წარდგენილი ხარჯთაღრიცხვის საფუძველზე“, მესაკუთრის შემოსავლიდან გამოქვითვით. Next ირჩევს სტუმარს, Next წყვეტს, რა შეკეთდეს, Next ირჩევს, ვინ და რა ფასად შეაკეთებს, Next წერს ინვოისს და Next ქვითავს მას. მესაკუთრის თანხმობა ამ პუნქტში სამუშაოების ჩატარებას ეხება და არა მათ ღირებულებას. ხელშეკრულების ერთადერთი პუნქტი, სადაც დამოუკიდებელ შეფასებას ყველაზე მეტი მნიშვნელობა ექნებოდა, ერთადერთია, სადაც ის არ არის (6.3, კაპიტალური რემონტის შესახებ, მაინც ამბობს, რომ მხარეები „უნდა შეთანხმდენენ სტანდარტების გათვალისწინებით სარემონტო სამუშაოების სამართლიან ხარჯთაღიცხვაზე“). 6.1 პუნქტი სურათს ასრულებს: Next „უფლებამოსილია დააზღვიოს „აპარტამენტი““ საკუთარი ხარჯით. უფლებამოსილია და არა ვალდებული; დაუსახელებელი რისკის წინააღმდეგ; დაუსახელებელი მოსარგებლისთვის. ეს მესაკუთრის დაცვა არ არის. ეს ოფციონია, რომელსაც Next ფლობს, პოლისზე, რომელსაც Next ირჩევს, და უხდის იმას, ვისაც Next ირჩევს.

სტუმარი საკუთარ სახლში. ბინა Next-ს „სარგებლობაში მართვის უფლებით გადაეცამა მთელი სახელშეკრულებო პერიოდის განმავლობაში“, და Next „აღჭურვილია ექსკლუზიური უფლებამოსილებით“, გააქირავოს იგი (5.1). თუ მინდა მასში დავრჩე, წერილობით ვაფრთხილებ ერთი კვირით ადრე, ხოლო ინგლისური ტექსტის მიხედვით — ერთი კვირით ადრე დაბალ სეზონზე და ერთი თვით ადრე მაღალ სეზონზე (3.2). თუ უკვე დაჯავშნილია, Next „შესაძლებლობის შემთხვევაში“ „მსგავსი ტიპის თავისუფალ ,,აპარტამენტში““ მათავსებს და ჩემი შემოსავლიდან ქვითავს იმას, რასაც ამასობაში ჩემი საკუთარი ბინა შოულობს (3.3). ჯავშნის მოქმედებისას შეთანხმებას ვერ შევაჩერებ (3.4, 3.5).

გამოსავალი არ არის — არც ჩემთვის, არც იმისთვის, ვინც ჩემგან იყიდის. ხელშეკრულება ხუთ წელს გრძელდება და კიდევ ხუთით ახლდება, თუ არ შეწყდა (8.2, 8.3); განახლების შემდეგ Next-ს შეუძლია განაწილება შეცვალოს „ბაზარზე არსებული მდგომარეობის მიხედვით“ (8.3). ვადამდელი შეწყვეტა ხდება „მხოლოდ ორმხრივი შეთანხმებით ან ,,მმართველი კომპანიის“ ინიციატივით“ 30-დღიანი შეტყობინებით (8.4). Next-ს შეუძლია ნებისმიერ დროს მიმატოვოს. მე ვერასოდეს წავალ. Next-ს შეუძლია მთელი ხელშეკრულება გადასცეს „სხვა მესამე პირს - სხვა მმართველ კომპნიას“, თანხმობა კი ჩემი ხელმოწერით „ითვლება წინასწარ გაცემულად“ (5.9). და გაყიდვისას მესაკუთრე ვალდებულია „მყიდველს გააცნოს ყველა ის უფლებები და ვალდებულებები, რაც გათვალსწინებულია წინამდებარე ხელშეკრულებით“ (5.8). მყიდველი, რომელიც საბუთებს კითხულობს, ყიდულობს ხუთ თვითგანახლებად წელს, რომელსაც ვერ დაასრულებს. ეს ფასდაკლებაა შენობის ყოველ ბინაზე — არავის სასარგებლოდ, Next-ის გარდა.

რას იღებს მესაკუთრე. სამოც პროცენტს თანხიდან, რომელსაც Next ადგენს, ზემოთ ჩამოთვლილი ხარჯების გამოკლებით; ადგილს Booking-სა და Airbnb-ზე (4.7); Next-ის რეკლამაში ჩართვას, რომელიც „შედის წინამდებარე ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ფასში“ (5.5); ყოველთვიურ ანგარიშსწორებას (4.5); ვებ-პორტალს (5.10). ეს სრული სიაა.

მომსახურების პირობები

მომსახურების პირობები არის ხელშეკრულება საერთო ქონებაზე: ვესტიბიული, ეზო, ლიფტები, ტუმბოები, კამერები. ეს ქონება მესაკუთრეებს საერთო საკუთრებაში ეკუთვნით, კანონით. აი, რას იღებს Next.

ჩვენი ქონება — Next-ის შემოსავალი. „„აპარტამენტის მესაკუთრის“ წინასწარი ან/და შემდგომი თანხმობის გარეშე“ Next-ს შეუძლია მესამე პირებს გადასცეს „საერთო ქონების ცალკეული ნაწილები“ „სასყიდლით“ (3.2(გ)), მისცეს მესამე პირებს ნივთების იქ განთავსების უფლება „ეკონომიკური საქმიანობის განხორციელების მიზნით“ (3.2(დ)), მასზე რეკლამა განათავსოს (3.2(ბ)), მისი მეშვეობით მომსახურება გაყიდოს (3.2(ე), 3.2(ვ)) და გამოიყენოს „ყველა სხვა ეკონომიკური საქმიანობისათვის“ (3.2(ზ)) — ყველაფერი ეს „დამატებითი შემოსავლის მიღების მიზნით“ (2.6). არცერთი წინადადება ამ შემოსავლის ნაწილსაც კი არ მიაკუთვნებს მესაკუთრეებს, ვისი ქონებაც ეს არის. Next მასპინძლის ქონებას საკუთარი სასარგებლოდ ამონეტიზებს და ამავე დროს მასპინძელს მის მოვლაში ახდევინებს. კანონი მოითხოვს მესაკუთრეთა ერთსულოვან გადაწყვეტილებას, სანამ საერთო ქონების რამდენიმე ნაწილით სარგებლობა ვინმეს გადაეცემა (მე-6 მუხლის მე-5 პუნქტი). ეს პუნქტი გადაწყვეტილებას ხელმოწერით ცვლის.

წესები, სანქციები და საფასური საკუთარი შეხედულებისამებრ. Next შენობის წესებსა და მათი დარღვევის სანქციებს „ერთპიროვნულად“ ამტკიცებს (1.6) და შეუძლია საფასური ნახევრით გაზარდოს ან შეამციროს (2.7). მესაკუთრეს არ შეუძლია საკუთარი შესასვლელი კარის დიზაინის შეცვლა (3.3).

სამი ათასი დოლარი ათი ლარის წინააღმდეგ. დაგვიანებული გადახდა მესაკუთრეს დღეში 0,1% უჯდება, წელიწადში 36,5% (5.1(ა)). Next-ის შეტყობინება ცალმხრივი შეწყვეტის შესახებ 3 000 აშშ დოლარი ღირს, „მიუხედავად იმისა „მმართველი კომპანია“ ეთანხმება თუ არა პირობების მოშლას“ (5.1(გ)), თუმცა 6.3 მესაკუთრეს ცალმხრივი შეწყვეტის უფლებას საერთოდ არ აძლევს: ჯარიმა კითხვისთვისაა. Next-ის საკუთარი პირგასამტეხლო კი, „მიზნობრივი გამოყენების პირობების დარღვევის შემთხვევაში“, დღეში 10 ლარია (5.3).

ლიფტი, მისაღები, დაცვა, კომუნალური. „ვადამოსული დავალიანებების/ პირგასამტეხლოს გადახდამდე“ მესაკუთრე კარგავს „საცხოვრებელ სახლში არსებული ლიფტით სარგებლობას, საცხოვრებელი სახლში მომუშავე ადმინისტრატორის და უსაფრთხოების სამსახურის მომსახურებას“ და „ვალდებულია ითმინოს ის შესაძლო დისკომფორტი“ (5.2). დარღვევისას, რომელსაც Next „უხეშად“ მიიჩნევს, Next-ს შეუძლია „დროებით გათიშოს „აპარტამენტზე“ მიბმული ინფრასტრუქტურული და სერვისებთან დაკავშირებული სისტემები“ (5.8). Next 5.2-ს ჩემს მიმართ 2026 წლის 1 ივლისიდან იყენებს, ჩემი ხელმოწერის გარეშე.

სამუდამოდ — მესაკუთრისთვის; ოცდაათი დღე — Next-ისთვის. შეთანხმება „მოქმედებს უვადოდ“ (6.1). მესაკუთრე რჩება „პირობების ცალმხრივად შეწყვეტის უფლების გარეშე“ (6.3); Next-ს შეუძლია შეწყვიტოს 30-დღიანი შეტყობინებით (6.4). გაყიდვისას ყველაფერი გადადის „ყოველ ახალ შემძენზე უცვლელად“ (9.4), და მასთან ახალ ეგზემპლარს აწერენ ხელს (9.5).

სამი დეტალი. ხელშეკრულება Next White-თან, გამყიდველთან, იდება; ფული Next Hospitality-ის ანგარიშზე მიდის (2.3). საფასურის გადახდა მესაკუთრის მართვის შემოსავლიდან შესაძლებელია „მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ „გამყიდველი“ წარმოადგენს ორივე ხსენებული ხელშეკრულების მხარეს“ (2.4): ორი დოკუმენტი წყვილად შედგა და ამიტომ წყვილად მოვიდა. და მომსახურების ჩამონათვალი მოიცავს პუნქტს „საბარათე ან სხვა სისტემით მოქმედი ლიფტის ექსპლუატაცია“ (3.1(ზ)) — 2025 წლის 1 აგვისტოთი ყალბად დათარიღებულ დოკუმენტში, ორი თვით ადრე, ვიდრე Next მესაკუთრეებს ჩიპების შესახებ გამოუცხადებდა. იძულების ინსტრუმენტი თავიდანვე „მომსახურება“ იყო.

რას იღებს მესაკუთრე. 3.1 პუნქტის შვიდ მომსახურებას კვადრატულ მეტრზე 1 დოლარად; ყოველთვიურ შეტყობინებას იმის შესახებ, რა აქვს, Next-ის თქმით, გადასახდელი (2.5); საფასურის ცვლილების წერილობით დასაბუთებას (2.7); და სასამართლოს (7.2). ხარჯების ანგარიში — არა. ხმა წესებზე — არა. წილი საკუთარი ქონების შემოსავალში — არა. გამოსავალი — არა.

გაუწეველი მომსახურება

3.1 პუნქტი Next-ს ავალდებულებს შვიდი მომსახურება „საკუთარი ხარჯებით“ გასწიოს. Next White-ის მესაკუთრეები ყვებიან, რას იღებენ: ჭუჭყს შესასვლელში მთელი კვირა; ავტოსადგომზე დაზიანებულ მანქანას, სანამ დაცვის სამსახური უმოქმედოდ იყო; ელექტროენერგიის გათიშვას, დაწყებიდან ათი წუთის შემდეგ გამოცხადებულს; მისაღებში ამანათების მიღებაზე უარს; და მენეჯერს, რომელიც ამბობს, რომ დასუფთავების გრაფიკი Next-ის არცერთ შენობაში არ არსებობს.

ამის საპირისპიროდ ხელშეკრულება მესაკუთრეს აძლევს: დღეში 10 ლარის პირგასამტეხლოს იმ პუნქტით (5.3), რომლის ფორმულირება აშკარად არ ფარავს საერთოდ გაუწეველ მომსახურებას; საფასურის დაკავების უფლებას — არა; შეწყვეტის უფლებას — არა (6.3); და 9.2-ს, რომლის მიხედვით ერთი მხარისთვის მინიჭებული უფლება „არ წარმოშობს შეთანხმების მეორე მხარის რაიმე ვალდებულებას“, თუ ხელშეკრულება ამას პირდაპირ არ ამბობს. მესაკუთრე, ვისი მანქანაც დააზიანეს, იხდის დაცვის სამსახურში, რომელიც ამას უყურებდა, აგრძელებს გადახდას და ვერ მიდის. მისი საკუთარი დაგვიანება მას დღეში 0,1% და ლიფტი დაუჯდებოდა. ათი ლარი დღეში ერთ მხარეს; ლიფტი — მეორეზე.

განსხვავება

ზემოთ ყოველ პუნქტს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ კანონში თავისი შესატყვისი აქვს. ეს განსხვავება არის პარაზიტიზმი: არა მომსახურება, რომელსაც მესაკუთრეები თავად უზრუნველყოფდნენ, არამედ ის, რაც Next-მა მესაკუთრეებსა და მათ საკუთარ შენობას შორის მოათავსა.

მარჯვენა სვეტი არის ის, რისთვისაც Next-ს ჩემი ხელმოწერა სჭირდებოდა. მარცხენა — ის, რაც ამ შენობის მესაკუთრეებს არაფრის ხელმოწერის გარეშე აქვთ.

იგივე ქცევა — ქაღალდის გარეშე

დოკუმენტებში არაფერია შემდგენლის შემთხვევითი შეცდომა. ასე საქმიანობს Next. ყოველთვის, როცა ვაძლევდი, Next იტოვებდა; ყოველთვის, როცა ვკითხულობდი, Next ჩემს კითხვებს არ პასუხობდა.

• 2026 წლის 27 იანვარს Next-მა მოითხოვა ჩემი პასპორტის ნომერი, ელფოსტა და ტელეფონი; იმავე საღამოს გავუგზავნე. მეორე დღეს ისინი ორი გაყალბებული ხელშეკრულების შიგნით დამიბრუნდა.
• 28 იანვარს შევთავაზე მარტივი შეთანხმება მომსახურებების ჩამონათვალით თვეში 100 დოლარად, პლუს 600 დოლარი Next-ის მოთხოვნილი 608-დან, ცალმხრივი უფლებამოსილებებისა და ჩემს ბინებზე უფლებების გადაცემის გარეშე. პასუხი არ არის.
• 4 თებერვალს შევთავაზე Next-ისთვის კომპენსაცია, საჭიროების შემთხვევაში უკუძალით, და ვთხოვე, ეთქვა, რას მიიჩნევდა გადასახდელად. მიღება 6 თებერვალს დადასტურდა, პასუხის წერილობითი დაპირებით. პასუხი დღემდე არ არის.
• მარტში გადავიხადე 2 170 ლარი, ხელშეკრულების გარეშე და საერთო ხარჯების რაიმე ანგარიშის გარეშე. მიღებულია და დატოვებულია.
• 1 ივლისს შევთავაზე, ჩიპები მარტივი ხელწერილის სანაცვლოდ მიმეღო. უარი. ვთხოვე, პრეტენზიებზე უარის თქმა ამოეღოთ ფორმიდან, რომელიც, თავად Next-ის თქმით, არაფერზე უარს არ ამბობს. უარყოფილია.
• 4 ივლისს მოვითხოვე ხუთი დოკუმენტი ოცდაათდღიანი ვადით. ხუთიდან სამზე უარი ითქვა ან უპასუხოდ დარჩა.
• 17 აგვისტოს დირექტორმა მოითხოვა მისაღებში მომხდარი, ჯანმრთელობასთან დაკავშირებული ინციდენტის დეტალები; მეორე დღეს მივაწოდე და ვკითხე, მისცემდნენ თუ არა ჩიპებს ჩემი წერილობითი მინდობილობის მქონე წარმომადგენელს. არცერთს პასუხი არ გასცემია.

Next ჩემ მიმართ უფლებებს აცხადებს — თანხაზე, ხელმოწერაზე, ჩემი ქონებით სარგებლობაზე — და არ ასრულებს არცერთ ვალდებულებას, რომელსაც კანონი შენობის მმართველს აკისრებს: არც ხარჯების ანგარიში, არც ოქმები, არც რაიმე გადაწყვეტილების ჩანაწერი, არც პასუხი წერილობით მოთხოვნაზე იმ სამართლებრივი ნორმის შესახებ, რომელსაც დაეყრდნო. იღებს, რაც შეუძლია, და არაფერს პასუხობს. ეს დოკუმენტებია — ქცევაში.

არის კიდევ ერთი რამ, რასაც ყოველი გადახდა Next-ისთვის აკეთებს. კომპლექსს ტურისტული საწარმოს სტატუსი აქვს, და საფასური, რომელსაც Next მესაკუთრეებს უწერს, ითვლება იმ ბრუნვაში, რომელიც მან შემოსავლების სამსახურს უნდა უჩვენოს დღგ-ისგან გათავისუფლების შესანარჩუნებლად. ყოველი მესაკუთრე, რომელიც იხდის, Next-ს საგადასახადო შეღავათის შენარჩუნებაში ეხმარება; ყოველი, ვინც არ იხდის, ნაბიჯია მისგან მოშორებით. ეს მოტივია და არა რეგულაცია.

რა მინდა

მინდა, Next-მა შენობა დატოვოს და მესაკუთრეებს მისცეს საშუალება თავად მართონ, ერთმანეთს ანგარიში ჩააბარონ, საკუთარი საფასური დაადგინონ და დაიქირაონ, ვინც აირჩიონ — რაც კანონი უკვე ითვალისწინებს. ყველაფერი ამ გვერდზე არის მანძილი ამასა და იმას შორის, რაც Next-მა ხელმოსაწერად დამიდო.