За девятнадцать месяцев единственный нормативный акт, на который кто-либо в Next когда-либо ссылался в обоснование своих требований, — это статус апарт-отеля Next White. Эта страница объясняет, что это за статус, к чему он обязывает, кого он обязывает и что Next с ним сделал.

Что это такое

«Статуса апарт-отеля» в грузинском законодательстве не существует. Next имеет в виду статус туристского предприятия по статье 26¹ Налогового кодекса, который Служба доходов присваивает компании, строящей гостиницу, по каждому зданию, по заявлению самой компании, в соответствии с постановлением правительства. Юрист Next один раз употребила правильный термин письменно: «эксплуатации комплекса как туристского предприятия».

Этот статус — налоговый механизм. Застройщик продаёт апартаменты покупателям без НДС при условии, что он «обеспечивает пользование активами гостиницы/их частью в качестве гостиничных номеров/апартаментов» на основании договора с каждым покупателем: аренды, права пользования, права управления или подобного. Взамен в течение десяти лет с ввода здания в эксплуатацию собственный облагаемый НДС оборот гостиницы должен достичь определённой квоты (статья 26¹(2)(б)). Если этого не происходит, статус аннулируется, и НДС всё же подлежит уплате. Государство отказывается от 18% с продаж и рассчитывает собрать их за десять лет с гостиничного бизнеса.

Кого он обязывает

У статьи 26¹ один субъект: туристское предприятие. Именно предприятие «обеспечивает» гостиничное использование апартаментов, и именно предприятие «обязано» после завершения строительства выделить гостиничную площадь и обеспечить оборот. Покупатель упомянут один раз — как другая сторона договора, который предприятие обязано получить. Ничто ни в Налоговом кодексе, ни в постановлении правительства не обязывает покупателя что-либо подписывать, и ни в одном из них вообще не упоминается договор об обслуживании общих площадей. Статусу важны те договоры, которые вводят апартамент в гостиничное использование.

Постановление добавляет одну деталь, которая многое объясняет. Апартамент считается полученным обратно застройщиком, для целей его освобождения от НДС, как только покупатель подписывает договор, независимо от того, зарегистрирован ли договор или какое-либо право по нему в Публичном реестре. Вот почему мои свидетельства о праве собственности чисты, почему собственный юрист Next смогла подтвердить, что на них ничего не зарегистрировано, и почему никакое обязательство не могло перейти ко мне от предыдущего собственника, даже если бы он подписал: закон никогда не требовал от Next его регистрировать.

Что говорил Next

• Менеджер: «вы должны подписать те же два договора, подготовленные на ваше имя. Это не принуждение — это просто соблюдение действующих правил» (27 января 2026); «требование действующих правил, поскольку здание имеет статус апарт-отеля» (28 января); «договор, который требуется от жильцов зданий типа апарт-отель в силу существующих в стране правил» (в тот же день).
• Юрист 4 февраля: «действующие нормативные акты обязывают нас заключать такие договоры со всеми собственниками помещений» (сообщение); подпись — «обязательное условие, применимое ко всем собственникам помещений», обязательство, которое «вытекает из природы и правового статуса самого комплекса» (сообщение).
• Специалист, моей жене, несколькими месяцами ранее: «каждый владелец подпивает, потому что сейчас вы должны оплатить,по этому обязательно нужно основания» (23 июля 2025).

Всё, что в этих фразах верно, верно в отношении Next и ложно в отношении меня. Next обязан получить договоры; я не обязан их давать. Условие обязательно для Next; для любого собственника оно добровольно. Обязательство вытекает из статуса комплекса; статус принадлежит Next. Next превратил собственное налоговое обязательство в мою юридическую обязанность и пять раз письменно сообщил об этом иностранцу, ни разу не назвав нормативный акт, потому что, назвав его, показал бы, кого он обязывает.

Что Next знал

23 июля 2025 года моя жена сообщила специалисту Next, что мы будем жить в апартаментах сами и не будем их сдавать, и спросила, можно ли не подписывать пункт об управлении, поскольку при покупке «нам сказали, что в таком случае передавать в управлении вашей компании квартиру нет необходимости» (сообщение). Шесть месяцев спустя, в тот самый день, когда он прислал мне договоры, менеджер сам назвал Next White зданием, «в котором вы живёте и планируете жить долго» (сообщение). Апартамент, в котором живёт его собственник, находится вне гостиничного управления; ничто в статусе этого не запрещает. Так что, когда Next говорил мне, что подпись обязательна, он обращался к собственнику, который, как Next знал и как сам заявил, никогда не передаст свои апартаменты в его гостиницу. Подпись была нужна для другого.

Чего Next хотел

Специалист ответила на вопрос моей жены во второй половине того же дня (сообщение): «Вы можете фиктивно подписать договор на управление, это очень вашно для сохранения статуса апарт-ателья». Сдавать «конечно не обязательно»; вместо этого «для вашего спокойствия мы предлагаем подписать соглашение о временной приостановке договора на управление». «С этим вы бессрочно отказывайтесь» (сообщение).

Вот замысел, словами самого Next: договор управления, существующий для Службы доходов, и соглашение о приостановке, отменяющее его для собственника. Договор документирует «получение обратно» апартамента в гостиницу, что является условием освобождения Next от НДС; приостановка гарантирует, что апартамент туда никогда не попадёт. Вторую подпись, под договором обслуживания, специалист уже объяснила: нужны «основания» для счёта. Одна подпись — чтобы сохранить налоговый статус, другая — чтобы создать долг. Ни у той, ни у другой нет правового основания, и сотрудники Next сами это сказали.

Договоры показывают, для чего ещё нужны были подписи. Договор управления забирает 40% любого дохода от сдачи апартаментов. Договор обслуживания делает взносы каждого собственника частью оборота, который Next должен показать Службе доходов: по постановлению правительства обслуживание инфраструктуры гостиницы засчитывается в десятилетнюю квоту. Каждый взнос, который Next собирает с собственника, — шаг к сохранению его освобождения от НДС. Каждый собственник, который не платит, — шаг от него. Это мотив. Это не нормативный акт.

Вопросы для Службы доходов

Статус присваивает, контролирует и аннулирует Служба доходов. Что из известного мне было бы для неё существенно:

• Какой договор, если таковой есть, Next представил как «получение обратно» апартаментов 16-11 и 16-12. Next утверждает, что предыдущий собственник его подписал, и отказывается его показать.
• Предназначались ли два сфальсифицированных договора, присланные мне 28 января 2026, один из которых датирован 13 ноября 2024 года и содержит номер паспорта, выданного в декабре 2024 года, для подачи в качестве такого договора.
• Является ли договор управления, предложенный мне для подписания «фиктивно» вместе с бессрочной его приостановкой, тем инструментом, которым документируется гостиничное использование апартаментов других собственников, и сколько существует соглашений о приостановке.
• С какой даты Next декларирует сервисные взносы как оборот гостиницы, учитывая, что он выставляет их с «фактического начала» в августе 2025 года в здании, которое, по его собственным словам, не введено в эксплуатацию, и учитывая, что постановление правительства не считает одно лишь обслуживание инфраструктуры вводом гостиницы в эксплуатацию.
• Какая компания владеет статусом и какая декларирует оборот: продавец Next White или оператор Next Hospitality, который собирает взносы.

Ответов я не знаю. Служба доходов, возможно, знает.